• 白銀時代的萬科:租售并舉 穩住基本盤

    地產 > | Time Weekly - 2019-07-02 03:09:26 來源:時代周報
  • [摘要] 大將更迭,耐人尋味。在萬科內部重要崗位快速人員更換的背后,是萬科從去年開始的業務調整。

    時代周報記者 蔡穎 發自深圳、廣州

    萬科的業務調整仍然在繼續。

    6月28日,萬科2018年度股東大會在深圳大梅沙總部如期召開。會議現場,萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執行官祝九勝和獨立董事劉姝威等數十位高管一一亮相。主席臺上的人員發生了細微變化,往常以首席財務官身份宣讀并提交股東審議年度報告的孫嘉也變成了王文金。

    這源于1個月前萬科發布的一則人事變動。5月7日,萬科周刊發布的通知顯示,孫嘉接替張紀文成為萬科南方區域事業集團首席執行官。同日,萬科公告表示孫嘉不再兼任執行副總裁、首席財務官、財務負責人。

    在近幾個月,萬科在太原、青島、武漢、貴陽多個城市亦出現高層人事變動。郁亮在當日股東會上開玩笑地表示:“過去2個月以來萬科發了14條職位比較高的任命,謝謝媒體朋友經常幫我們做的各種各樣統計。”

    大將更迭,耐人尋味。在萬科內部重要崗位快速人員更換的背后,是萬科從去年開始的業務調整。

    在去年底確立了“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”的戰略之后,萬科便對旗下各業務進行著新一輪梳理和調整,一改過去各區域新業務賽馬、遍地開花的局面,萬科開始逐步收斂多元業務,將重心重新聚焦到房地產主業上。

    頻繁人事換防

    今年伊始,萬科南方區域拉開了人事變動的序幕,深圳、廈門、廣州等幾個大城市的總經理率先出現了人事換防。

    其中唐激楊為深圳萬科總經理,免去其廣州萬科總經理的職務;薛峰為廣州萬科總經理,免去其廈門萬科總經理的職務。常樂擔任廈門萬科總經理,免去其南寧萬科總經理的職位。

    5月,萬科南方區域再現人事職能調整,區域負責人位置發生改變,首席財務官孫嘉代替張紀文接管南方區域。

    人事變動往往與企業戰略的調整密不可分。作為總部所在地,南方區域的重要地位不言而喻。基于該區域的人事大換防亦折射出萬科總部管理層對華南市場的布局心思以及提振地產主業的決心。

    在2018年的財報中,南方區域銷售占比23.64%,次于上海區域以及北方區域;收入占比為26.94%,遜色于上海區域。2019年,南方區域計劃開工面積約為625萬平方米,低于其余三大區域。一直在創新業務領域扮演著急先鋒角色的南方區域在傳統開發業務上失去了第一的寶座,且少有拓展新城市的舉動。??

    在人事調整中,萬科南方區域也在逐漸回歸基本盤。去年9月份的南方秋季例會上,郁亮喊出了活下去的口號,外界一度解讀為對房地產市場未來走向的看衰。而隨后根據郁亮的解釋,其核心意思為收斂相關多元業務,開始強調房地產開發業務的重要性,力保回款質量。

    “張紀文更傾向于新業務,曾在公司內抱怨為什么停掉了那么多的新業務,在多元業務的態度上,孫嘉跟總部的看法更加一致,他更傾向于收斂聚焦。”一位萬科內部人士告訴時代周報記者。

    而以南方區首的變動為標志,從5月開始,萬科各城市人事換防范圍不斷拓展,太原、青島、武漢、貴陽多個幾個城市亦出現高層人事變動。根據相關媒體報道,萬科武漢公司總經理李東調到南方區域本部擔任副總;萬科貴陽公司總經理蔡平調到武漢公司接任;萬科太原公司總經理曹江巍被調任青島,青島公司總經理劉育民調任北京區域本部。

    事實上,在重新聚焦房地產開發業務的階段,各個區域核心城市的負責人更換,有著更深層的意思。為了更好地進行事人匹配,即“先事后人,因事設崗,因崗配人”。萬科啟動了大江大海計劃,即萬科開放具有競爭力的位置,鼓勵內部人才積極競聘。同時,也努力吸引外部人才可以加入。

    “開放競聘的崗位大多數都是內部調配、跨區域流動,最顯著的特征是各個城市總經理的跨區域變動出現。除了總經理崗位,也有一些區域職能崗位,例如財務。”萬科內部人士向時代周報記者表示。

    在股東自由交流環節,有現場股東提出問題,如何保證外來的人員強于萬科自身培養人員?

    “一個組織成熟以后有必要跨區域流動,否則會固守一方,難免產生懈怠的心態。”郁亮回應,“大江大海”是活水計劃,未來大多數將會從內部產出。由此來看,萬科這場覆蓋多個城市的人事變革不會就此停止。

    值得注意的是,組織架構重建以及事人匹配的工作一直是由孫嘉在主導,如今,孫嘉已調離,未來誰又將領導該計劃繼續前行呢?上述內部人士向時代周報記者透露,目前萬科總部并未找到相關的負責人,暫時由郁亮本人親自負責。

    地產主業回歸

    頻繁的人事更迭背后,是萬科對旗下各業務也進行著新一輪梳理和調整。

    過去幾年,萬科自身定位以及對新業務的探索以及轉型主導著這艘巨艦的前進方向,但也令其銷售第一的行業地位遭遇挑戰。

    如今,開發業務再次得到強調,被確立為整個萬科集團的基本盤。除了通過人事層面的調整來實現房地產主業的提升之外。在具體的工作中,回款依然是萬科2019年的工作重心,萬科設定了6000億元住宅回款目標,比去年下調了300億元。

    分解到各區域和各城市,銷售回款成為關鍵的考核指標。萬科云南區域負責人曾向時代周報記者表示,銷售回款的確成為當前第一工作任務,目前每天都需要向上匯報回款進度。

    而在拿地方面,萬科上半年呈現出波動的情況,但整體投資態度略顯謹慎。

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    根據中國指數研究院數據,2019年1―2月,萬科在拿地方面不斷發力,以274億元躍居榜首;隨后3月、4月進入沉寂期,單月拿地金額不足百億元。進入6月以后,萬科在土地市場動作頻繁,在昆山、江陰、溫州、重慶、寧波、柳州等地豪擲超百億元拿地,成為上半年拿地金額最多的一個月。

    祝九勝在現場表示,盡管土地市場火熱,在投資方面萬科一直是謹慎投資。

    他進一步解釋稱,萬科內部用兩個工具來進行投資節奏的調節,一是投資總規模的限定;二是在每一個周期的回款里面拿出一部分比例進行投資。

    “以一個年度為例,一般是拿出30%左右的回款來進行投資。今年1―5月跟去年同期比回款的比例是在下降的,今年1―5月份總的投資大概有700億元,權益股份占500億元,總的溢價把握比較好,在7%左右。還是要保證有足夠的儲備,足夠的資源可持續發展。”

    這也在一定程度上使得各區域拿地金額出現分化。時代周報記者不完全統計,截至6月24日,南方區域權益拿地金額僅為126.35億元,作為四大區域銷售額之最,上海區域權益拿地金額則為211.7億元。

    在拿地方式上,萬科更傾向于合作開發來降低風險。祝九勝表示,從最近這幾年按金額來看的話,接近80%都是有合作方的;按項目個數來看,70%都有項目合作方。

    多元業務調整

    開發業務之外,長租公寓、物業管理被視作公司核心業務。祝九勝在現場發言中也特意強調,“開發業務是我們的基本盤,2019年開工面積達到3609萬平方米,物業服務穩健發展,住宅租賃也會提高經營質量,提高回報水平”。而對于商業、物流、冰雪等業務,祝九勝則表示,會有序安排。

    就在5月份,擔任了廣州萬科總經理僅3個月的薛峰,調往長租公寓事業部擔任總經理。據內部人士透露,薛峰所在廈門區域較早地就進行了長租公寓的嘗試,并在公司內部得到表揚。他的上任也意味著,萬科在長租公寓領域的決心。

    郁亮在會上表示,公司對于房地產時代來到白銀時代的判斷沒改變過,到了白銀時代的話,房地產商依靠過去單一業務的話,是不足以支撐業務的發展。

    “盡管競爭在不斷加劇,出租公寓更難做,但我們肯定還要做下去,長租公寓也是萬科的基本盤,萬科希望能夠在開發業務跟租賃公寓這兩個領域都能夠領先領跑,數一數二,這樣才能保持行業的地位和影響力。”郁亮強調。

    作為唯一有收入貢獻的多元化業務,物業在萬科內部占據著重要位置。根據財報, 2018年物業全年的營業收入達到98億元,同比增長33%,占萬科收入的3.3%,是房地產開發以外最賺錢的板塊。

    祝九勝則認為,萬科物業目前盈利,回報水平也不錯,整體達到了合理水平,該業務相對比較理想,商業地產方面也基本達到該水平,而養老、教育業務在財務指標上目前不盡如人意。

    經過一年的業務調整,萬科對于多元業務的梳理已經清晰,盡管其內部人事架構與業務的調整仍然在繼續,但其對于行業未來方向的預判,則顯得更為引人注目。

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