• 陽光城吳建斌:“雙高”房企要慢下來

    地產 > | Time Weekly - 2019-08-13 03:47:42 來源:時代周報
  • [摘要] 如果有房企負債率和融資成本都很高,而且對未來也看不清楚,那建議它還是先把自己的“安全墊”找到,然后等機會。

    時代周報記者 胡天祥 發自三亞

    因一本書刷爆朋友圈,吳建斌可能是地產界的唯一。

    2018年年初,曾任碧桂園首席財務官的吳建斌,把在前東家的所見所聞集結成書,引起熱議。

    寫書是愛好,“財務管理”才是吳建斌的老本行。畢業于西南交通大學經濟與金融學院,2001年出任中國海外集團財務總監,2014年加入碧桂園任首席財務官。2017年年底,吳建斌出任陽光城集團執行副總裁,開始在新的平臺“發光發熱”。

    “我原來給市場夸口,今年要把陽光城的綜合融資成本降到7.5%。”8月7日,在2019博鰲房地產論壇召開間隙,吳建斌告訴時代周報記者,但因為今年的資金面比較緊,導致融資成本比較高,所以今年要完成7.5%這個目標,難度還是比較大的。

    2019年4月,隨著金融機構違規放款給房地產市場的事件頻出,以及土地市場上高溢價地塊的多次出現,相關部委再次針對房企資金鏈進行全線收緊。

    “眼下房地產公司確實要渡過一個難關,就是融資的大門不斷關閉。”吳建斌表示,在這種情況下,房地產企業確實面臨一個重大的轉型,過去我們是用融資加杠桿推動上規模,推動企業發展。可能從現在開始,房地產公司要變成一個經營方面加杠桿,融資方面降杠桿的態勢來推動發展。

    8月7日,在2019博鰲房地產論壇現場,吳建斌就融資難、高杠桿房企、以及跟投制度等問題,向時代周報記者詳細發表了自己的觀點。

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    (Q:時代周報 A:吳建斌)

    房地產仍未“觸底”

    Q:您之前在公眾號寫道,關注負債率有時重要,有時不重要,重不重要取決于企業在追求什么,追求背后的邏輯是什么。怎么理解這句話?

    A:就是說什么情況下房企要加杠桿,什么時候要去杠桿。這一方面取決于大的經濟環境,如果大環境允許你加杠桿,比如說錢很好借,成本也很低,那為什么不去呢?另一方面是企業內部管理是否到位。就是你拿這個錢要做什么,如果你拿錢去買了些好的土地、便宜的土地,然后內部管理各個方面也很到位,加點杠桿沒問題。但如果說外部環境就不允許,企業內部的管理也很粗糙,那你就不能加杠桿,這個杠桿加了以后會要命的。所以什么時候加杠桿,什么時候減杠桿,它是一個辯證的關系,這取決于內外部的變化。

    Q:從外部環境來說,目前房地產公司正面臨融資大門不斷關閉的現實。對于部分財務杠桿和融資成本“雙高”的房企,當務之急是要干嘛?

    A:我之前有本書的前言有一段話,就是“有得做就狠狠地做,沒得做就耐心地等待”。

    如果有房企負債率和融資成本都很高,而且對未來也看不清楚,那建議它還是先把自己的“安全墊”找到,然后等機會。作為企業來講,不是說明天就不干了,它是百年大計。

    Q:但很多房企之前都是走“高周轉”的發展模式,您覺得這些企業能等嗎?

    A:沒什么不可以等,比如有一些房企負債率很高,融資成本也很高,那我覺得這個階段不適合他做生意。如果老板想讓企業把這個難關渡過,第一是把一些地塊拿出來賣掉,換些現金回來;第二是拿出一些土地合作;第三是把施工進度稍微控制一下,盡可能先“回”,不能先“出”,這個很關鍵。

    最擔心的就是一些高負債,高融資成本的房企,以為現在已經是“底”,打算搏一下。起碼在我看來,這個區間應該是沒到,我之前說,大概這個政策影響是一兩年,假設你從2018年的11月份開始,到今年11月份才一年,到明年11月份是兩年。所以我覺得像你講的這類企業并不是現在投資的最佳時機,也可能是明年,要等,別急,急什么?

    跟投是成功的激勵機制

    Q:您在今年博鰲論壇上提出,從現在開始,房地產公司要變成一個融資方面降杠桿,經營方面加杠桿的態勢來推動發展。經營怎么加杠桿?

    A:這主要指的是企業內部管理層面。過去30年間,是房地產企業的黃金時代,野蠻成長,利潤率很高,所以那個時候加了很多的杠桿,公司得到很好的發展,但是內部的管理應該是比較粗糙的。在這個調整期,如果我們大家認定有可能在未來的一兩年、兩三年是調整期,這兩三年增長的預期不要太高,保持一種平穩的增長,5%或者10%,那企業就騰出時間要做內部管理上的提升,比如產品質量要不要提高,再比如每一個管理環節需不需要優化,有很多事情要做的。

    Q:陽光城似乎對跟投“情有獨鐘”?

    A:跟投是一個好制度,它就跟1978年包產到戶一樣,當這塊地是我家的之后,我就會精耕細作,第二年就獲得很好的豐收。跟投也一樣,一塊地從買的時候,我們重要的管理人員都投錢了,那這塊地理論買就不能太錯,因為你投錢了,你將來做得好,就有收益,做得不好,就要承受虧損,就這么個邏輯關系。

    所以從2014年開始,我覺得跟投是到目前為止最成功的一個激勵機制,這個是不能動搖的。唯一要做的就是在原來跟投機制的基礎上,每家公司要不斷地去優化。因為每家企業面對的情況是不一樣的,它的基因也不同,它所去的市場也不一樣,所以你的跟投機制要不斷地適應這種變化去優化,然后加一些參數。但是跟投機制的根本東西是對的,就是把你的利益跟公司利益緊緊地捆綁在一起,把這塊地從買完以后當成你家的地一樣,所以這個一點問題沒有。

    Q:但也有行業人士談到,一旦遇到市場下行,跟投制度的弊端也就暴露了出來。

    A:下行是這樣,比如說你原來在買這塊地的時候,我們一般要求它的凈利潤也都比較低,8%、10%對吧?即便市場下行了也不會把8%、10%虧了,除非你買了10個項目,10個項目把本給虧了,全給虧了,那問題大了,那你這個管理上出了大問題。

    陽光城有200多個項目全是跟投的,然后里邊大概有十來個項目達不到目標,就是原來是預測盈利,現在有點兒虧損,但你把整個加起來,還是有錢掙的,我們平均的IR(內部收益率)可以做到40%以上。

上任后,李強力抓行政審批制度改革,希望通過制定權力清單,解決政府管得過多的問題。十八屆三中全會決定推行地方政府及部門權力清單制度,讓浙江的這項工作正式提上日程。

“從長期來看,國內部分部門的高杠桿率仍然存在一定的風險,因此去杠桿的基調并不會改變。但在目前經濟下行壓力較大的情況下,去杠桿的力度會相應調整。”

人民幣匯率通過了“破7”的壓力測試,仍然保持基本穩定,說明市場對人民幣匯率的估值越來越趨于理性。隨著我國經濟轉型升級,人民幣匯率也會離所謂的“浮動恐懼”越來越遠。

8月5日,全國性的住房租賃市場試點工作會議或將于近期召開,目前正在選擇會議召開城市,廣州是備選城市之一。

今年下半年鐵路投資熱點以中西部地區的高鐵項目為主,如渝萬高鐵、渝昆高鐵、川藏鐵路等,同時兼顧京津冀地區、長三角等東部地區。

“綜改試驗”打破了屬地原則,有利于實現央企與地方企業的制度公平,促進企業公平競爭;另一方面,探索構建國資監管與國企改革的全國一盤棋大格局,逐步打破央企與地方國企的邊界。

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